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2021 北京教育型置业调查报告-买房为谁忙？
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【引言】
对于想要为孩子争取一份优质教育的家长，他们在置业方面表现出怎样的特征？表现 在人群属性上，他们在置业时机、区位选择上有何特点？表现在房源上，在户型偏好、购房预算方面又有何特点？
报告内容
1、户口-为娃走？为娃留？
一场教育军备竞赛，首选要有入场券。无论是京籍还是非京籍家长，都在寻找能力范 围内的最优解。
尽管北京市常住人口增长有所放缓，但从年龄构成来看，适龄入学儿童的总量不减反 增，这无疑给北京各类学校，尤其是市区优质学校带来巨大的运作压力。每年 4-5 月，北 京各区公布入学政策，户口、住房是重要的筛选条件。政策和人口的变化，对教育型置业有着显著影响。
1.1 人口结构：劳动力外溢，城区适龄入学儿童不减反增
受多方面因素影响，北京的常住人口正在从中心城区向“外”流动，北京市 2020 年 国民经济和社会发展统计公报显示，城六区人口全部下跌，合计减少达 24.7 万人，其中， 作为核心区的东城、西城合计已不足 200 万人。与此同时，近郊区人口全部增加，其中， 门头沟、通州、顺义增长最快。 离开的都是哪些人？以东城、西城、海淀三区为例，其常住人口中，2020 年 15-59 岁劳动人口环比上年分别减少 11.6、5.1、16 万人，占比下降 8.2%、2.9%、2.7%，是区域中人口流失体量最大的人群。然而，0-14 岁适龄入学儿童却没有因劳动力外溢而明显下降。数据显示，东城、西城、海淀三区，即教育资源最丰富、最受家长认可的“东西 海”，其 0-14 岁适龄入学儿童的人口数量不减反增，分别增长 1.7、1.9、4.5 万人，占比 上升 1.7%、2.1%、1.7%。
放开“二孩”是适龄入学儿童总量增长的主要因素。2013年国家放开“单独二孩” 政策，2015年全面放开，如今第一批二孩恰好进入幼升小阶段。
1.2 户籍选择：非京籍人口更想要改变现状
针对京籍和非京籍两类人群，我们提出了一个问题：是否愿意孩子在现居住地上学/是否愿意孩子回老家上学。看似是一个选择题， 但更多的是受访者对于目前可享受到的教育资源的认可度以及对户籍的取舍。13.5%京籍受访者表示“不愿意在现居住地上学”，其中中心城区、近郊区、远郊区三类人群选择“不愿意”的分别占样本总量的 1%、10.6%、1.9%。非京籍中表示“不愿意回老家上学”的受访者达到 45.2%。相比之下，非京籍受访者对于另寻优质教育资源的需求更加急迫。
是否要为了 改善孩子的学习环境而落户到大城市，一直是困扰外来人口的问题。有人认为京津等城市教育水平更高、高考竞争压力小，有人则认为大可不必。本次调查中18.3%的受访者考虑或已经落户北京，32.7%的受访者则没有任何想法。不过，迁户可能更多受现实条件约束，比如北京高昂的生活成本和落户准入门槛、受 访者的职业限制、家人赡养等因素影响。在调查中，已生育者有迁户意愿的比例比未生育者更高。
在百度搜索指数中，以“北京落户政策”为关键词，居于 20-29 岁之间的用户占 48.55%，而随着年龄增长，更多的用户把目光转向天津落户。相比于竞争激烈的北京积分落户，天津落户门槛较低且不设总量限制，成为了北漂家长的“保底志愿”。
2、资源-要鸡娃？要躺平？
在一个公平度不足和阶级固化的社会里，进入优质学校是家长抢占赛道的第一步，为 此，学区成了中产家庭向上阶层流动的最现实的选择。
根据北京市教委统计数据，北京市共有小学 1236 所，其中城六区 641 所。按照“就近入学”政策，理论上所有住宅都有对应的一所或多所学校。上世纪 50 年代，北京市教委发布了一批市级重点小学名单，虽然 21 世纪后为缩小学校差距，促进公平分配资源而取消了重点小学制度，但是早期人力物力的投入以及学校声誉、教学质量的积累，重点学校在家长心目中的地位仍然不可动摇。
2014 年-2016 年期间，北京市教委公布了 3 批北京中小学学校文化建设示范校名 单，其评判标准涵盖文化建设、办学理念、师资力量、课程设置、公共关系、校园环境以及优势领域发展等维度，上榜学校某种程度上可以说是北京的优质学校。这一名单仍然是现阶段家长对于学校质量评价的主要衡量标准之一，本文以此名单为根据随机选取部分小 学进行研究。
2.1 资源分布：优质学校集中化
即使是教育资源十分丰富的北京，也存在分配不均衡的现象。在市教委 2014 年公布的首批示范小学名单中，城六区拥有 30 所，高于其他所有区域的总和，其 中“东西朝海”中示范小学占名单总量的 40.7%。虽然自第二批起官方有意将入围名额向郊区倾斜， 但也不能改变优质学校集中在中心城区的事实。
2.2 学区偏好：东西海家长更“较真”
在北京某幼升小主题论坛中，从有关“学区”的话题中出现频率最高的 30 个词来 看，家长关注的内容呈现出集中化、精准化等特点。海淀、西城、东城等“牛校”集中地区，对于具体学校和片区的讨论更为热烈，讨论的话题也更为详尽。对于入学计划会有针对性地讨论具体某所学校甚至某个班，而其他区域以及非京籍家长的话题，则更宽泛，大多围绕在买房、落户、是否要进入“东西朝海”上，除了对区域内极个别知名学校有较多讨论外，普通学校的讨论热度并不高。
2.3 学区友好度榜单
我们通过对教育环境、生活环境两大类对城六区 67 个片区进行“学区友好度”的综 合评定，指标变量及权重的确定如下：
（1）指标确定
对已采集的 67 个片区 445 所学校进行数据归类。教育环境方面，通过小学的数量以 及办学质量进行评判，某一片区内的小学数量是可吸纳学生规模的决定因素。教育质量方面，由于官方没有对办学质量进行过打分，我们仍以入围市教委文化示范校名单为基准进行评定。
生活环境方面，公交站点的数量直接决定学生出行的便利度。文体设施某种程度上也可反应片区内的文化环境。而房价的高低则直接影响家长对于学区的选择，考虑到城六区房价整体较高，因此价格越低的片区对于家长来说友好度越高。
（2）指标量化
在此基础上，通过对已采集到的的数据进行评分得出北京城六区各片区（小学划片） “友好度”得分，总表如下：
具体来看，东城与石景山是“学区友好度”最均衡的两个区域，其低于 15 分的片区 均为 0，石景山由于区域人口和学校数量较少，故暂不进行分析。
其他五区中，东城最“稳”，学校数量、质量、交通以及文体设施的分布都较均衡，在购房预算充足的情况下，选择东城的家长大多出于“保底学校不会太差”这一考虑。
相比之下，西城拥有更多高分片区，占比达 36%，与此同时西城也拥有少量低分片区，片区与片区之间，同一片区各个学校之间都存在较大差异。因此对于家长来说，选择西城可能会面临被派位到不满意的学校。
东西城作为北京房屋均价最高的两个区域，准入门槛较高，因此许多家长把目光转投到朝阳海淀。
海淀区拥有 17 个学区，各学区的教育资源差距极大。在家长眼中，海淀“好的非常好，差的非常差”，其高分片区数量低于朝阳也印证了这一点。因此，海淀区内优质学校的对口房产价格往往居高不下，如万寿路片区、海淀片区等，房价得分项拉低了部分片区的总分。
朝阳区拥有 15 个学区，超 170 所小 学，因地域面积大、 知名商圈云集、次新 社区较多的原因，在市场上的热度不次于 “东西海”，坊间流传朝阳区是“青春版海淀”。朝阳高分片区是城六区最多的， 占比达 40%。但细看其得分构成，我们可 以发现朝阳的文体类得分较高，如果单看小学情况，其得分会大大降低。朝阳同样存在不同片区之间教育水平差距较大的问题，因此朝阳更适合综合型置业的购房者，而非单纯的教育型置业。
丰台区在五区中得分居于末位，由于发展起步时间晚于其他四区，丰台在基础配套建设，尤其是交通覆盖上得分较低。若单看小学情况，片区之间实力较均衡。
3、置业-老破小？高大新？
从“单校划片”到“多校划片”乃至“全区协调”的导向意义极强，人们正在重新制 定自己的教育置业方案，新的热门区域也会在供需关系的调整中再次涌现。
3.1 置业意愿：中产已生育家庭买房更看重学区
调查显示，不同人群在购房时对于学区的重视程度有明显差异。各收入群体中，家庭月收入低于 1 万元的购房者相对更不在乎学区的优劣，仅15.4%的受访者表示会将学区作为置业的重点考虑因素。而在中高档收入群体中，这一比例明显提升，其中月收入为3-5万元的受访者最在意学区，占比达40%。按照胡润研究院发布 2019年提出的中产阶级定义“一线城市年收入达30万元”这一标准，这部分人群恰好属于北京中产群体。在更高收入档位，对学区的关注度反而有所下降，有一部分原因在于，部分群体在子女教育的选择上已经不局限于公立划片学校，他们拥有私立学校、课外补习乃至出国留学等更多选择。
此外，不同的人生阶段对于“学区房”的看重程度也有明显差别。调查显示，已生育 家庭比未生育家庭更在意学区的选择。已生育一个子女的家庭中，34.3%的受访者在买房时会重点考虑学区，而在未婚受访者中这一比例降低到 23%。值得注意的是，随着二胎家庭的增多和三胎政策全面放开，北京市区优质教育资源的承接压力正在慢慢加大，教育内卷化会使得拥有多个子女的家庭在换房时越来越渴望一步到位，学区同样也会成为他们衡量房屋性价比的重要因素。
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